Заключение договора аренды

Арендные отношения включают в себя кучу рисков и для арендодателя, и для самого арендатора. Избежать риска и заключить стабильный и правомерный договор можно, если знать об основных правилах и рисках при заключении договора и предусмотреть все подобные нюансы. В этом материале будут описаны основные ошибки, которые могут допускаться при заключении договора аренды, как их можно и нужно избегать.

Объект не используется

Периодически возникают ситуации, когда арендодатель пытается взимать с арендатора плату за период, когда арендатор не мог пользоваться объектом. Пример такой ситуации: арендатор взял здание в аренду и решил сделать в нем ремонт, на который ушло 2 недели. В случае, если арендодатель хочет получить плату за якобы пользование объектом со стороны арендатора, это будет неправомерно, поскольку пользование помещением не представлялось возможным.

Если исходить из судебной практики, то можно выделить основной вид ситуаций, при которых суд должен отказать в вопросе взыскания оплаты за аренду объекта:

• Доступ арендатора к помещению был ограничен каким-либо образом; сюда можно отнести как невозможность попасть в здание, так и невозможность пользоваться пространством внутри (например, оно может быть полностью занято кем-то другим).
• Использование объекта по его предназначению не представлялось возможным: например, в здании демонтированы окна.
• Арендатором были обнаружены дефекты, о которых не было известно заранее, это может быть как незначительным недостатком, так и чем-то серьезным.
• Помещение не могло использоваться по предназначению из-за пребывания в нем третьих лиц.
• Невозможность использовать помещение со стороны арендатора из-за непредвиденных обстоятельств: стихийные явления, массовые заболевания и т. д.

Чтобы избежать подобных споров и судебных разбирательств по вопросам оплаты, рекомендуется прописать все условия по оплате заранее, включая все возможные варианты, когда оплата взиматься не будет.

Как минимизировать риски при заключении договора?

Нередки случаи, когда предпринимателю необходимо пойти на смену арендуемого помещения по разным причинам. Как правило, такая необходимость обусловлена быстрым ростом компании либо же, наоборот, спадом и финансовыми трудностями. В такой ситуации необходимо расторгнуть договор аренды, чтобы завершить процесс смены помещения.

ВАЖНО. Согласно статье 610 ГК РФ, если в договоре не определены сроки аренды, то арендатор имеет право расторгнуть данный договор в любой момент времени без судебных разбирательств.

Когда срок указан, ситуация становится значительно сложнее, ибо в таком случае расторжение договора в одностороннем порядке без судебного вмешательства невозможно. Более того, нередки случаи, когда арендатор получает негативное решение суда по поводу расторжения договора. Обусловлено это тем, что суд не считает большинство причин особым обстоятельством, таким образом, заключение договора с указанным сроком аренды является своего рода предпринимательским риском, на который бизнесмен идет осознанно, принимая во внимание все возможные исходы.

ВАЖНО. Избежать подобных сложностей все-таки можно. Для этого достаточно прописать в договоре возможность расторжения договора с выплатой компенсации в размере определенного процента от общей стоимости аренды.

Полезные советы

Наиболее распространенные ошибки касаются заполнения бумаг или отсутствия детального описания помещения со всей имеющейся комплектацией. Довольно часты и те случаи, когда помещение незаконно сдается в субаренду.

Самые распространенные ошибки:

• Стоит максимально тщательно описывать в договоре все, что касается объекта, его состояния и комплектации.
• В случае сдачи помещения в субаренду убедитесь, что арендодатель совершает сделку на законных основаниях.
• Четко обозначайте в договоре сумму и периодичность оплаты. Законодательством установлено, что изменять цену на аренду можно не более 1 раза в год. Если же у вас получится заключить с арендодателем договор с суммой, фиксированной на длительное время, то будет куда проще и лучше. В случае, если арендодатель на такой шаг идти отказывается, можно использовать альтернативу и прописать максимально возможное увеличение арендной платы в процентах.
• Убедитесь, что в случае необходимости проведения ремонта в арендуемом помещении вы обсудили с арендодателем все цены, сроки и условия до начала действия договора. Если вы проводите в помещении ремонт, логично будет заключить договор аренды на длительный период времени.
• Обе стороны сделки имеют право на одностороннее расторжение актуального договора, однако обязаны предупредить вторую сторону за 3 месяца до расторжения.
• Ремонт, подразумевающий собой установку неделимых улучшений в объекте, может не учитываться в арендной плате, если арендодатель не давал на это своего согласия.
• При аренде жилого помещения стоит указывать не только присутствующую мебель, но и ее состояние, с целью избежать споры на предмет сломанного предмета мебели.

Основа договора аренды – любые действия и соглашения должны быть заключены в письменной форме. В случае судебных разбирательств никаких иных источников информации о договоренностях рассматриваться не будет, поэтому при любых, даже самых доверительных, отношениях стоит внимательно относиться к документам и не забывать указывать все пункты договора.